人們普遍認(rèn)為，英國房價(jià)長期是看漲的，這主要取決于英國房產(chǎn)長期以來的供不應(yīng)求。

不過，值得注意的是，雖然房產(chǎn)市場的整體規(guī)律的確如此，但在微觀市場，卻千差萬別。

因此，我們也常說，不是所有地區(qū)的房價(jià)都會(huì)上漲的。譬如，那些人口負(fù)增長，沒有核心產(chǎn)業(yè)，或者經(jīng)濟(jì)前景存在問題的地區(qū)。這也意味著關(guān)注微觀市場的數(shù)據(jù)非常重要。

就在近日，Hamptons根據(jù)英國國家統(tǒng)計(jì)局（ONS）的數(shù)據(jù)，研究了自金融危機(jī)以來英國房價(jià)增長率最高的地區(qū)。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)， 自2008年金融危機(jī)以來，英國有27個(gè)地方行政區(qū)的平均房價(jià)翻了一番或更多。

Hamptons的研究主管 Aneisha Beveridge表示，房產(chǎn)價(jià)格增長最為強(qiáng)勁的地區(qū)主要集中在倫敦和英格蘭南部。倫敦更是有多個(gè)行政區(qū)實(shí)現(xiàn)了價(jià)值翻倍。

Hamptons還發(fā)現(xiàn)，對(duì)一個(gè)地區(qū)房價(jià)增長產(chǎn)生重大影響的因素包括大規(guī)模的重建，以及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的引進(jìn)。

對(duì)此，Beveridge舉例道：

“像哈克尼（Hackney）這樣因?yàn)?012年倫敦奧運(yùn)會(huì)發(fā)展起來的重建區(qū)，以及倫敦北部哈靈蓋（Haringey）這樣的地區(qū)，曾經(jīng)都是倫敦一些比較負(fù)擔(dān)得起的地區(qū)。但隨著交通的改善，以及更好的基礎(chǔ)設(shè)施，這些地區(qū)的房價(jià)都出現(xiàn)了最強(qiáng)勁的增長?！?/p>

另外，此次研究中發(fā)現(xiàn)的另一個(gè)趨勢是新冠疫情大流行帶來的連鎖反應(yīng)。

Hamptons指出，由于人們對(duì)靈活工作的渴望，以及對(duì)更大居住空間和更多戶外空間的需求，導(dǎo)致倫敦外圍一些行政區(qū)、通勤城鎮(zhèn)和其他作為區(qū)域中心的城市的價(jià)值出現(xiàn)了大幅增長。

接下來，我們就來詳細(xì)說一說到底是哪些地區(qū)從中脫穎而出，房價(jià)獲得了最大的漲幅吧~

【倫敦】

在上文我們就說過，在過去14年間，倫敦有多個(gè)地區(qū)實(shí)現(xiàn)了價(jià)格的翻倍。

接下來，我們將從內(nèi)倫敦（Inner london）和外倫敦（Outer london）兩個(gè)部分說一說房價(jià)漲幅較高的行政區(qū)。

下圖是倫敦的行政區(qū)地圖，大家可以參考一下，方便理解。

一、內(nèi)倫敦“時(shí)尚地段”Top3

1、哈克尼（Hackney）, 倫敦東北

• 價(jià)格增長——118%
• 均價(jià)——￡655,100

哈克尼位于倫敦中心偏東北方向，毗鄰倫敦金融城和伊斯靈頓（Islington），是倫敦人口最稠密的地區(qū)之一。

過去20年里，哈克尼逐漸擺脫了自己在工業(yè)時(shí)期的形象，并經(jīng)歷了一系列的發(fā)展和變革。

比如，Dalston成為了首都炙手可熱的夜生活熱點(diǎn)，Stoke Newington成為了頗有鄉(xiāng)村氛圍的住宅區(qū)。

經(jīng)過多年發(fā)展，這里的很多工業(yè)時(shí)期的倉庫已被改造成為漂亮的聯(lián)合辦公空間和藝術(shù)畫廊，而曾經(jīng)略顯邋遢的Mare街和Kingsland路也一改往昔面貌，酒吧和餐館林立。

而且，哈克尼還是2012年倫敦奧運(yùn)會(huì)的主辦區(qū)之一，伊麗莎白女王奧林匹克公園的幾個(gè)場館都在其范圍內(nèi)。

另外，值得一提的是，哈克尼也是一個(gè)非常“酷”的地區(qū)，一些街區(qū)還保留了很多老房，以及隨性另類的涂鴉。這里既有高端繁華的一面，也能找到很多生活的氣息。

業(yè)內(nèi)人士Louisa Ataliotis表示，由于哈克尼自2008年以來一直致力于改善綠化空間，也吸引了周邊幾個(gè)行政區(qū)的家庭。

2、劉易舍姆（Lewisham），倫敦東南部

• 價(jià)格增長——110%
• 均價(jià)——￡469,430

劉易舍姆在倫敦東南方向，夾在南華克（Southwark）和格林威治（Greenwich）之間，與金絲雀碼頭隔河相望。

該地區(qū)在20世紀(jì)初曾被視為倫敦東南部的主要購物中心之一，但因?yàn)樵诘诙问澜绱髴?zhàn)期間遭到轟炸變得蕭條起來。

不過今天的劉易舍姆再次充滿了活力，擁有一系列高層建筑和不斷增加的休閑設(shè)施，占地超過3萬平方米的Lewisham購物中心就位于該地。

此外，劉易舍姆還是《大倫敦發(fā)展規(guī)劃（The London Plan）》中的35個(gè)主要中心之一，將受益于政府重建。同時(shí)，倫敦交通局正在計(jì)劃將Bakerloo Line延長到當(dāng)?shù)?，這無疑會(huì)進(jìn)一步推高當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價(jià)格。

3、格林威治（Greenwich），倫敦東南部

• 價(jià)格增長——103%
• 均價(jià)——444,100 英鎊

格林威治位于泰晤士河南岸，是格林尼治本初子午線的所在地，曾被聯(lián)合國教科文組織列為世界遺產(chǎn)，倫敦著名的O2場館就位于這一區(qū)域。

其實(shí)，格林威治的發(fā)展并沒有什么值得意外的，這一區(qū)域內(nèi)歷史和文化景點(diǎn)較多，綠地公園眾多，而且，近年來因?yàn)橹亟ǎ?dāng)?shù)氐慕煌ㄉ虡I(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施都獲得了很大的發(fā)展。

再加上當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)相對(duì)便宜，這也使得格林威治成為了很多追求性價(jià)比的買家的首選。

業(yè)內(nèi)人士Steve Brown表示：“在2008年之后，買家尋求物有所值，而格林威治提供了這一點(diǎn)，隨著重建時(shí)政府對(duì)當(dāng)?shù)氐拇罅客顿Y，交通網(wǎng)絡(luò)的改善，買家蜂擁而至。”

除了上述三個(gè)地區(qū)外，內(nèi)倫敦房價(jià)增長率較高的地區(qū)還有：

• 南華克（Southwark），漲幅101%；
• 紐漢姆（Newham），漲幅100%；
• 伊斯靈頓（Islington），漲幅99%。

二、外倫敦“潛力股”Top3

1、沃爾瑟姆福雷斯特（Waltham Forest），倫敦東北部

• 價(jià)格增長——140%
• 均價(jià)——￡524,900

在外倫敦，沃爾瑟姆福雷斯特的房價(jià)漲幅位居榜首，自2008年以來增長了140%。

沃爾瑟姆福雷斯特位于倫敦東北郊區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，天然綠地豐富，不僅有古老的Epping森林，還有泰晤士河主要支流之一的Lea河。當(dāng)?shù)厣钜彩直憷卸嗉屹徫镏行?，交通也很發(fā)達(dá)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地區(qū)的房價(jià)增長受益于當(dāng)?shù)亟煌屑~沃爾瑟姆斯托（Walthamstow）的發(fā)展，該地區(qū)位于Epping森林的邊緣，但與倫敦市中心有方便的交通，目前已轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)熱鬧的創(chuàng)意中心。

此外，該地區(qū)還有很多的重建項(xiàng)目，加上房價(jià)相對(duì)較低，對(duì)首房買家具有較大的吸引力。

2、哈靈蓋（Haringey）, 北倫敦

• 價(jià)格增長——117%
• 均價(jià)——￡622,810

哈靈蓋位于北倫敦，著名的亞歷山德拉宮（Alexandra Palace）就位于該區(qū)域，這里也是托特納姆熱刺足球俱樂部的所在地。

該行政區(qū)有很多繁華地帶，像是Highgate，Muswell Hill、Crouch End等。

比如位于Finsbury公園以北Crouch End，因?yàn)榫G樹成蔭，還有許多獨(dú)立商店和咖啡館，深受家庭和年輕上班族的喜愛。

不過，哈林蓋也有一些發(fā)展比較慢的地方，因此，在這里買房一定要關(guān)注地段。

3、默頓（Merton），倫敦西南部

• 價(jià)格增長——106%
• 均價(jià)——￡587,190

Merton位于倫敦西南方向，好學(xué)校是默頓的主要吸引力之一。

根據(jù)CBRE的數(shù)據(jù)，該行政區(qū)有63%的中學(xué)被Ofsted評(píng)為“杰出Outstanding ”，明顯高于倫敦平均水平36%。

而這也是為什么近年來有很多家庭涌向該行政區(qū)，選擇在這里買房。

在默頓，最令買家向往和最昂貴的地區(qū)的可能就屬大名鼎鼎的溫網(wǎng)舉辦地溫布爾登（Wimbledon），這是默頓最大的商業(yè)中心，也是最熱鬧的地區(qū)之一。

不過，由于溫布爾登的高房價(jià)，近年來，包括 Southfields在內(nèi)的其他社區(qū)越來越受到年輕家庭的歡迎。 其他更適合首次購買者的地區(qū)還包括Tooting和New Malden。

除了上述三個(gè)地區(qū)外，外倫敦房價(jià)增長率較高的地區(qū)還有：

• 布倫特（Brent），漲幅103%；
• 里士滿（Richmond），漲幅102%；
• 貝克斯利（Bexley），漲幅101% 。

從Hamptons的研究不難發(fā)現(xiàn)，在過去十多年的時(shí)間里，倫敦很多行政區(qū)都實(shí)現(xiàn)了房價(jià)的大幅增長，為當(dāng)?shù)氐姆恐鱾冑嵢×素S厚的回報(bào)。

另外，還有非常有趣的一點(diǎn)是，在倫敦，房產(chǎn)價(jià)格增長最多和增長率最高的地區(qū)并不一致。

如果以價(jià)格增長而言，不出所料，倫敦市中心一些傳統(tǒng)的黃金地段占據(jù)了榜首位置。

排名全英第一的是倫敦富人區(qū)肯辛頓和切爾西（Kensington & Chelsea），目前房產(chǎn)的平均價(jià)格為138萬英鎊，較2008年初增長了約57萬英鎊。

其次是同樣位于首都市中心的威斯敏斯特（Westminster），房價(jià)較2008年初增長了約52萬英鎊。而因“世界金融中心”聞名的倫敦金融城（City of London），房產(chǎn)的平均價(jià)格也增長了約35萬英鎊。

分析表示，這些市中心區(qū)域由于本身房價(jià)很高，輕微的漲幅就會(huì)帶來價(jià)格上的大幅增加。

【倫敦以外】

一、通勤城鎮(zhèn)

1、Harlow, Essex

• 價(jià)格增長——105%
• 均價(jià)——￡331,300

Harlow位于倫敦和赫特福德郡的邊界，地處倫敦以北，是1940年代末和50年代為緩解首都過度擁擠而建造的眾多新城鎮(zhèn)之一。

從Harlow的車站搭乘火車前往利物浦街 (Liverpool Street)只需30至40分鐘，因?yàn)榻煌ū憷?，房價(jià)便宜，很受通勤人士的喜歡。

2、Epsom & Ewell, Surrey

• 價(jià)格增長——103%
• 均價(jià)——￡574,010

Epsom & Ewell位于薩里郡，在倫敦南邊，距離倫敦約18英里。

該地比較有名的要屬Epsom Downs賽馬場，這里每年6月都會(huì)舉辦德比大賽，吸引很多的賽馬愛好者前來觀看。

Epsom & Ewell位于第9區(qū)，該區(qū)域有三個(gè)車站，通勤者仍然可以使用牡蠣卡Oyster從當(dāng)?shù)厍巴鶄惗?，從Epsom railway station出發(fā)前往倫敦大約需要30到40分鐘。

3、Hertsmere, Herts

• 價(jià)格增長——100%
• 均價(jià)——￡543,060

Hertsmere位于倫敦西北方向，是Elstree電影和電視工作室的所在地，該工作室制作了《舞動(dòng)奇跡》、《誰想成為百萬富翁》等大熱節(jié)目。

Hertsmere靠近M25、A1M和M1等公路，長期以來深受通勤者歡迎，搭乘火車前往倫敦大約需要30分鐘。

2021年，Nationwide的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，Hertsmere是英格蘭東部最負(fù)擔(dān)不起的地區(qū)，平均房價(jià)是該地區(qū)平均收入的9.6倍。

此外，通勤城鎮(zhèn)中房價(jià)漲幅較高的地區(qū)還包括：

• Castle Point, Essex，漲幅99%；
• Elmbridge, Surrey，漲幅98%；
• Gravesham, Kent，漲幅93%；

二、區(qū)域中心城市

1、劍橋（Cambridge）

• 價(jià)格增長——127%
• 均價(jià)——533,030英鎊

劍橋受歡迎源于多個(gè)方面：它距離倫敦只有不到一個(gè)小時(shí)的車程，這里有一些全國最好的學(xué)校，還有世界上最受尊敬的大學(xué)之一——?jiǎng)虼髮W(xué)。

Knight Frank的Michael Houlden表示：“在過去10年里，包括蘋果、Amazon’s Alexa和華為在內(nèi)的科技巨頭都在這座城市建立了基地，制藥公司AstraZeneca于2016年也將其全球總部遷至劍橋。這種擴(kuò)張的結(jié)果，以及它作為研究中心的地位，推動(dòng)了房價(jià)飆升?！?/p>

2、布里斯托爾（Bristol）

• 價(jià)格增長——111%
• 均價(jià)——363,100英鎊

Knight Frank的Dan Harris指出，布里斯托爾擁有“蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)烈的文化認(rèn)同感，豐富的社交活動(dòng)場所，以及廣闊的綠地”，這使得它對(duì)各個(gè)年齡段的人都有吸引力。

3、特拉福德（Trafford），大曼徹斯特

價(jià)格增長——105%

均價(jià)——373,590英鎊

由于買家對(duì)更大空間的追求，與倫敦的外圍區(qū)一樣，大曼徹斯特的特拉福德也出現(xiàn)了的強(qiáng)勁需求。

特拉福德北接曼徹斯特市中心，是特拉福德足球俱樂部、曼聯(lián)足球俱樂部和蘭開夏郡板球俱樂部的主場，體育氛圍非常濃厚。

而且，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，失業(yè)率低，擁有特拉福德公園工業(yè)區(qū)（Trafford Park industrial estate）和大型城外購物中心特拉福德中心（Trafford Centre）。而且，特拉福德還是大曼徹斯特唯一一個(gè)周收入高于全國平均水平的行政區(qū)。

此外，區(qū)域中心城市中房價(jià)漲幅較高的地區(qū)還包括：

• 牛津（Oxford），漲幅91%；
• 萊斯特（Leicester），漲幅88%；
• 坎特伯雷（Canterbury），漲幅87%；

房產(chǎn)圈的結(jié)尾提示：

從Hamptons的數(shù)據(jù)不難看出，自2008年以來，倫敦這類經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心城市，或者有自己特色優(yōu)勢的區(qū)域中心城市，房價(jià)上漲更具動(dòng)力。

之所以有這種現(xiàn)象，是因?yàn)榇笮秃诵某鞘欣卫握紦?jù)著各項(xiàng)資源優(yōu)勢，它們往往能夠吸引到更多的人口，因此，房產(chǎn)的需求也會(huì)越來越多。

而具體到一個(gè)城市來看，重建區(qū)或者有大型基建項(xiàng)目的地區(qū)，往往房價(jià)的增長也更快一些。

這是因?yàn)橹亟▍^(qū)一旦被納入政府規(guī)劃，通常將率先獲得政策的傾斜和資金的投入，政府為了“集中力量辦大事”，會(huì)把最優(yōu)質(zhì)的資源往這個(gè)方向堆。

而在政府的信用背書下，很多優(yōu)質(zhì)企業(yè)也愿意緊跟腳步加大投資，修建住房或開發(fā)商業(yè)，各路資金也會(huì)在嗅到商機(jī)后不斷涌入。資本的競相追逐下，一個(gè)區(qū)域的發(fā)展也是可以預(yù)期的。